Autor se sice snaží téma pojmout komplexněji, než je běžné, ale má tam pár zásadních chyb.
Ekvita (čistá hodnota majetku) samozřejmě roste tak, jak si člověk postupně kupuje větší a větší podíl na nemovitosti. Ale také především tím, že ta nemovitost klidně od prvního dne stoupá na hodnotě. A ten růst hodnoty jde 100% za majitelem, i když ten ji běžně kupuje na začátku na páku1:5 (LTV 80%) až 1:10 (LTV 90%).
Náklady ušlé příležitosti je potřeba počítat na obě strany. Když budu investovat 2M do akcií a zůstanu v nájmu, budu mít v průměru výnos třeba 10% - 200tKč za první rok. Když ty stejné peníze použiji na akontaci/koupi nemovitosti za 10M a její tržní cena stoupne o pouhých 5%, tak "mám" 500tKč za ten stejný rok. Takže investicí do akcií místo do nemovitosti jsem podobně obětoval 500tKč.
Totéž u průběžné splátky jistiny - v čase dlouhém klidně 30 let si kupuji "původní" hodnotu podílu z dávno minulé kupní ceny, a to ale budoucími inflačními penězi s klesající hodnotou.
A celá kalkulace nákladů bydlení, běžně na dalších 40-50 let, má spoustu neznámých klíčových parametrů. Ale jen jednu konstantu - tou je kupní cena vlastní nemovitosti. ta zůstane na věky věků stejná. A od ní se odvíjí klidně po dlouhou dobu stejná splátka hypotéky (dle fixu, možno až na 20 let). A do kalkulace budoucích nákladů si pak každý může dosadit, s jakou počítá inflací, růstem nominálních příjmů, růstem cen nájmu i nemovitostí, výnosem z investic.
I to populární "budu investovat rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájmem" ovšem znamená, že tento rozdíl se v čase snižuje a dřív nebo později
Toto je kvalitní oponentura, děkuji za ní.
S úvahou o růstu ceny nemovitosti, kterou lze díky úvěru pákovat, zcela souzním. Jen si myslím, že tento princip lze nyní efektivněji využít u vyloženě investiční nemovitosti - tedy ne takové, ve které bydlím.
No to je všechno hezké, ale co bude pisatel dělat, až dožije důchodového věku, příjem mu výrazně klesne a na nájem mu nebudou stačit peníze… půjde se klouzat?. To je totiž hlavní důvod, proč Češi tolik usilují o to, bydlet ve svém. Dává to jakous takous jistotu, že ve stáří neskončí pod mostem. Takhle to v Čechách funguje.
Děkuji Vám za reakci. Já si asi i na to bydlení hypotéku časem vezmu, i v článku píšu, že jsem to spíše odložil než zavrhl. Ale kdybych nakonec nevzal, dělám si naději, že budu žít z úspor, respektive investic, které za ušetřené peníze vytvořím.
Líbí se mi, jak pan Janata, který podniká v oblasti nemovitostí, což nám cudně zatajil, tu každou chvíli tapetuje myšlenku o tom, jak je úžasně výhodné žít v nájmu. Jistě, banky vás na hypotéce odrbou, ale investice do vlastního bydlení je stále nejlepší formou zajištění na stáří. Nerozumím lidem, kteří odkládají velké sumy do pofidérních penzijních fondů, zatímco žijí v nájmu. To jsou podle mě finanční kaskadéři.
Dobrý den, skutečně ve finančnictví a nemovitostech pracuji. Svou profesní dráhu zmiňuji i v popisu mého profilu. To je i důvodem, proč jsem se rozhodl o svou zkušenost a názor podělit.
Dovolím si vytáhnout pár zajímavých příspěvků Ing. Michala Janaty (autor článku) z jeho vlastní facebookové stránky :
"Minule jsem tu psal o tom, že kupujeme další bytovku v Praze. Momentálně je z 55 bytů asi 40 rezervovaných".
"S Chytrá Nemovitost opět kupujeme větší bytovku v Praze"
"V branži koluje bonmot, že nejlepší doba na koupi bytu byla v roce 1993. A ta druhá nejlepší je teď..... a stejně jako už víc než 300 dalších lidí jsme v rámci Chytrá Nemovitost docela slušně v posledních letech nakoupili."
Tolik k radám tohoto experta, který se na sociálních sítích chlubí napakováním vlastní kapsy skupováním nemovitostí a pak radí ostatním, jak je nevýhodné kupovat nemovitosti, ale raději žít v nájmu ... zřejmě v některém z jeho bytů 😄
Dobrý den, děkuji za reakci.
Chápu, že to může vypadat paradoxně 🙂. I když já sám nemovitosti na pronájem vlastním, sám bydlím v pronájmu.
Investování do nemovitostí a bydlení v nemovitosti jsou dva různé záměry. To zmiňuji i v článku samotném.
Důvodem je třeba to, že při koupi nemovitosti na investici lze vybírat dle potenciálu růstu ceny a výnosu z nájemného, nikoliv dle osobních preferencí.
Děkuji za všechny komentáře!
Souhlasným za podporu a nesouhlasným za zapojení do diskuze. A Vám všem za to, že jste mému výtvoru věnovali pozornost 🙂. Bohužel nedokážu reagovat a zodpovědět vše, tak jen v hlavních bodech:
- souhlasím, že lze najít spoustu dalších argumentů pro obě strany
- gratuluji každému, komu se koupě nemovitosti na bydlení vydařila a přinesla zhodnocení a pěkné bydlení - moc vám to přeju
- ti z vás, kdo jste ještě nekoupili nebo nemůžete koupit nemovitost na bydlení, nemusíte věšet hlavu - jak uvádím v článku, nájem (z důvodů uvedených ve článku a v dnešní době) není žádná tragédie :-)
9
Sledujících
0
Sleduje
9
Sledujících
0
Sleduje
Ověřený uživatel
Tento účet je ověřený Seznamem a představuje skutečnou osobu, registrovanou firmu nebo subjekt.
Hlavne inflace je pritel hypotekare a nepritel najemnika 😉 vetsina vsak moc dopredu nevidi nebo videt nechce.
1 odpověď
0
Sledujících
0
Sleduje
0
Sledujících
0
Sleduje
Ověřený uživatel
Tento účet je ověřený Seznamem a představuje skutečnou osobu, registrovanou firmu nebo subjekt.
Máte pravdu, inflace skutečně zejména v dlouhém horizontu hovoří proti nájmu a ve prospěch hypotéky. I když pokud vyjdeme z toho, že na rostoucí inflaci bude ČNB zpravidla reagovat zvyšováním úrokových sazeb, tak to ten pozitivní efekt pro hypotékáře mírně tlumí.
1 odpověď