Tento komentář byl smazán uživatelem.
Je ťažké s vami diskutovať ak používate what-aboutism a nie ste vôbec v detailu.
Banka má svoje výnosy rozdelené mimo iné podľa segmentu, v ktorom ich vygenerovala.
Hypotéka je jeden z najmenej profitabilnych produktov práve preto, lebo legislatíva je naklonená výrazne v prospech klienta - aj preto napríklad banka Creditas prestala hypotéky predávať.
Výnosy banky generujú na depozitach (blbost českého klienta, ktorý drží peniaze na účte) a corp úveroch, kde skutočne nie je veľká konkurencia a veľa prípadov sa rieši syndikovane - marže sú tu vyššie a profituje sa tu primárne z toho, že je tu koruna, v ktorej konkurenciu na corp trh nedostanete - aj preto firmy veľmi žiadajú prijatie eura a ja s nimi v tomto súhlasím.
Riziko podnikania beriem, preto sa však nečudujte, že si banka drží vyššie marže ako by musela (pomocou prirážky za predčasné splatenie) a klient ktorý nepredsplati je bití tými ktorý predsplacaju. Spravodlivé je nastavenie v nemecku, kde je plne náklad refinancovania prenesený na klienta ktorý refinancuje, ostatní, ktorí dodržia stanovenú dobu fixácie majú potom lacnejšie hypotéky .
Garantujem Vám, ak by bol zákon v ČR rovnaký ako v DE, máme dnes o 20-30bps lacnejšie hypotéky. Tu sa rozhodli politici po tlaku neodbornej, laickej ale extrémne premudrenej spoločnosti pre riešenie, ktoré nahráva smelinarom 🙂.
Študoval som, som rád že veciam rozumiem a myslím že som odviedol za tých pár rokov do štátneho rozpočtu viac ako sa do mňa investovalo.
Nevidím však dôvod, prečo by mal štát dotovať vlastnenie nehnuteľnosti.
Tento komentář byl smazán uživatelem.
Na výber je, len spoločnosť vás tlačí do hypotéky.
Môžete byť v nájme
Môžete šetriť a kúpiť si nehnuteľnosť za cash.
Oboje je drahé a banka vam preto ponúka 3 možnosť, financovať bývanie hyptecnym úverom. Berie na seba isté rizika a tie chce mať pokryté , tak ako každý jeden poskytovateľ služby.
Dokonca regulácia v bankovom sektore je o niečo vyššia ako u štandardného podnikateľa - banka nielen chce ale musí mať rizika pokryté.
Nic není zadarmo, iba sociálna politika v ktorej stále žijeme 🙂.
Ľudia by chceli všetko zadarmo, ale nerozumejú základným princípom fungovania trhov.
Uvažujete netržně : - ) . Ať se ta nebohá chudá poškozená banka trochu snaží a přetahne k sobě hypoteční klienty zase z jiné banky. Chceme snad volnou soutěž na trhu, nebo už ne?
Problém nie je v konkurenčnom boji ale v reálnej cene zdrojov, ktoré banka nakupuje, aby sa zaistila. Cena tohoto zaistenia závisí veľmi intenzívne na výške swapovej sazby. Vy dobrovoľne s bankou ako klient vstupujete do kontraktu na x-rokov za určitú cenu a podobný kontrakt má aj banka so svojou protistranou, od ktorej nakupuje zaistenie.
Vy sa pri poklese sadzieb vyviazať môžte, banka však nie.
Okrem toho, ak sa proti poplatku chcete brániť môžete využiť mnoho jednoduchých ciest:
Vziať si kratku, napr. 1y fixáciu
Predsplatit 25% objemu úveru ročne vo výročí fixácie
Predsplatit 100% úveru vo fixácii
V 1. A 3. Bode si môžete zmeniť poskytovateľa služby za akúkoľvek dostupnú na trhu.
Uvažujete netržně : - ) . Ať se ta nebohá chudá poškozená banka trochu snaží a přetahne k sobě hypoteční klienty zase z jiné banky. Chceme snad volnou soutěž na trhu, nebo už ne?
To nie je o konkurenčnom boji, ale o cene zdrojov a trhovej situácii.
Ak si raz požičiate peniaze na 3 roky za 5% od nejakej protistrany, tak táto protistrana očakáva plnenie za dohodnutý úrok.
Na nových úveroch uzavretých o pár mesiacov neskôr môže byť už iná trhová situácia, ktorá umožní banke požičiať si na ďalšie obdobie lacnejšie.
Ale z toho pôvodného záväzku sa už banka nevie vyviazať, ten už je dohodnutý.
To že klient neplatí 100% nákladov znamená že za klientov musí banka premýšľať, ako sa bude trh vyvíjať v najbližších rokoch. A klient má v rukách naďalej opciu, ktorá mu umožňuje obojstranný kontrakt porušiť.
Nikto klientovi nehovorí, že si nemôže zobrať kratší fix a preskakovať kľudne každý rok z jednej banky do druhej.
Tak že opět další facka pro obyčejné lidi, banka si našroubuje cenu, s fixací na několik let, a odchod znemožní aby si to prostě nemohli dovolit.
Môžete predsplatime úplne zadarmo vo veľkej časti prípadov:
Ak teda chcete s hypotékou odchádzať a cenu mať často upravenú na trhu je kopec ponúk s krátkou fixaciou, kde vás nový poplatok zasiahne minimálne.
PR článek bank? že hypoteční turistika? to implicitně naznačuje nějaké obskurní chovánì spotřebitele, přitom je to optimalizace ceny za službu, co je na tom jako divného nebo špatného
zase jenom lobizmus kamarádů z mokré čtvrtě v tomto malem českem zapadákově
Pretože, už bolo viackrát spomenuté,vstupujete s bankou dobrovoľne do dlhodobého kontraktu za predom známu cenu (sazbu). Následne vy ako klient tuto zmluvu nedodržíte a banke tým vzniknú náklady, ktoré od dnes bude zákazník čiastočne hradiť.
Banka si na dobu vašeho kontraktu takisto zdroje požičiava, jej však legislatíva neumožňuje z tohoto kontaktu vystúpiť. Banka je naďalej v strate a preto musí odchodovosť klienta zohľadňovať (a zohľadňuje) v cene aj naďalej.
Mě by zajímalo za kolik si tedy půjčují banky mezi sebou ? Nikde se tohle jejich ,, tajemství" nepíše:-).
No, když ČNB zvedne sazby, banky taky, když ČNB sníží sazbu, tak už to nefunguje a najednou je tu jiný pohled.
Prostě z nás dělají blázny, banky mají v současné době neskutečnou ziskovou marži, tipuji přes 1,2%. Já si pamatuji časy, kdy banky měly marži 0,3% a byly spokojené. Asi jiná doba:-)
Banky uverejnuju pribor sazbu, to je sadzba za ktorú by si medzi sebou bezrizikovo požičali.
Na českom trhu však vplyvom ohromnej aj úverovej expanzie je přehršel likvidity a banka sama nevie čo s prostriedkami od klientov, nie to, aby si ich ešte od niekoho požičiavala
"Úroky u hypoték se primárně neodvíjí od rozhodování ČNB. Mnohem důležitější jsou pro ně takzvané úrokové swapy."
Aha, takže záleží na tom, jak si to samy banky nastaví? No vtipné
Swap nemajú v rukách banky, ale trh s peniazmi, na ktorom banky vystupujú.
Je to akokeby ste povedali, že cenu kakaa stanovuje Albert alebo Tesco. Tomu tak nie je, banky túto informáciu používajú a za stanovenú cenu danu komoditu, v tomto prípade peniaze, nakupujú.
Ano , je vidět , že se v tom pohybujete profesionálně. To je take důvod, proč jsem si řešil hypo vždy sám nepřímo a:světě div se, dopadl jsem lépe než přes profesionály. Ale v pohodě, kapr si rybník nevypustí, hlídáte si svůj byznys. Nicméně neodpustím si poznamku: pokládáte to za zvrácené a populistické- mě přijde zvrácenějsí, když si finanční sektor namisto boje o zákaznika raději prolobbuje zákon na míru, který mu přinese další jistoty a výhody ve smluvním vztahu s klientem.
Bez banky ste hypotéku asi neriešili.
Ja stojím na mieste tých, ktorý zaisťujú zdroje.
Ak si myslíte, že dnešné nastavenie (po úprave zákona) je neklientské, tak tomu nerozumiete alebo nechcete rozumieť.
Myslím, že dodržať stanovenú a bilaterálne podpisanu zmluvu, ktorá jednoducho hovorí o 5 rokoch fixácie za daný objem je fér. A dnes je možné túto zmluvu vypovedať tak, že protistraně nehuradite reálne vzniknuté náklady.
Banka vydá k vašej hypotéke v balíku HZL ,ktoré predá za daný kupón na trh - myslíte, že banke niekto kuponovu platbu odpustí? 🙂
Ja si myslím, že nie.
Prípadne opačná paralela, ak platíte dnes 1.89% zjednane v roku 2021, tak vám banka hypotéku ukončí, pretože sa jej to vyplatí a napálí vám trhových 5%. Ak predsa môže klient nedodržat podmienky, prečo banka musí? 🙂
A tam vzniká ten problém. Retailový klient nemusí dodržať zmluvu, s ktorou súhlasil. Zatiaľ čo ostatné angažované protistrany áno.
Vy zaměňujete příčiny a následky. Nebývalo zvykem, že klienti refinancovali - právě banky je k tomu svou nenažranosti dotlačily a logicky to začalo využívat více lidí (mimochodem, těch 40% je nicnerikajicich- podstatné je množství lidí, kteří refinancuji opakovaně.). Příklad od p.Eima je zase spocitany tak, jak se to hodilo- banka má rozhodně větší polštář než to cca procento, kterým v příkladu operuje. To je prostě absurdní, takhle zajišťování peněz nefunguje. Proto jsem psal, že bych ty náklady moc rád viděl - skutečné, nenavýšené uměle o kdeco, jen aby to vypadalo, jak na tom chudák banka tratí. Ostatně porovnání s výsledovkami dává obrázek opačný, než co tu uvádíte Vy, resp. Gepard Finance.
..
A myslím, že príčiny a následky zamienujete vy.
Pred rokom 2016 klienti NEMOHLI porušiť predom dohodnutú fixáciu ktorej sa zaviazali v zmluve. Od 11/16 už môžu - defakto klientom dalo MF opciu na to, že nemusia dodržať zmluvu.
A to je podľa mňa zvrátené a populistické.
Predstavte si, že by ste robili nejaký business (silne regulovaný ako bankovníctvo ,nemôžete si robiť čo chcete pretože sedíte na depozitach klientov ) dohodli si dlhodobý kontrakt . A tento kontrakt by mohol byť bez akejkoľvek pokuty za nedodržanie termínovaný. Asi by ste tie rizika buď neakceptoval a nepokračoval, prípadne by ste si ich zacenil tak, že by bola služba výrazne drahšia v porovnaní so stavom v akom by mohla byť nebyť tohoto nezmyslu. A to sa presne v hypotékach deje.
Vy zaměňujete příčiny a následky. Nebývalo zvykem, že klienti refinancovali - právě banky je k tomu svou nenažranosti dotlačily a logicky to začalo využívat více lidí (mimochodem, těch 40% je nicnerikajicich- podstatné je množství lidí, kteří refinancuji opakovaně.). Příklad od p.Eima je zase spocitany tak, jak se to hodilo- banka má rozhodně větší polštář než to cca procento, kterým v příkladu operuje. To je prostě absurdní, takhle zajišťování peněz nefunguje. Proto jsem psal, že bych ty náklady moc rád viděl - skutečné, nenavýšené uměle o kdeco, jen aby to vypadalo, jak na tom chudák banka tratí. Ostatně porovnání s výsledovkami dává obrázek opačný, než co tu uvádíte Vy, resp. Gepard Finance.
..
Je mi skutočne ľúto, že vaše dojmy sú pre vás viac, ako názory expertov. Preto aj táto krajina smeruje tam kam smeruje - socializmus sa nám znova vracia.
Vy zaměňujete příčiny a následky. Nebývalo zvykem, že klienti refinancovali - právě banky je k tomu svou nenažranosti dotlačily a logicky to začalo využívat více lidí (mimochodem, těch 40% je nicnerikajicich- podstatné je množství lidí, kteří refinancuji opakovaně.). Příklad od p.Eima je zase spocitany tak, jak se to hodilo- banka má rozhodně větší polštář než to cca procento, kterým v příkladu operuje. To je prostě absurdní, takhle zajišťování peněz nefunguje. Proto jsem psal, že bych ty náklady moc rád viděl - skutečné, nenavýšené uměle o kdeco, jen aby to vypadalo, jak na tom chudák banka tratí. Ostatně porovnání s výsledovkami dává obrázek opačný, než co tu uvádíte Vy, resp. Gepard Finance.
..
Ja sa tomu v praxi venujem a funguje to presne tak ako popisuje článok. Ak teda považujete realitu za absurditu tak prosím.
Ak mi dáte iný popis fungovania z vašej praxe, budem rád. 🙂
To bych ty náklady moc rád viděl:-))))
A pokud si chce banka klienta udržet, tak by měla být nabídka refinancování konkurenceschopnost. Klient neuteče kvůli rozdílu desetiny procenta (ostatně těch často refinancujících zase tolik není).
A doplním, že český zákazník si od roku 2016, kedy sme opustili "nemecký" model na nedodržanie zmlúv veľmi zvykol a refinancuje k 40% klientov, ktorým sa to vyplatí. A tento podiel z roku na rok narastá.
Myslím si, že ak presiahne nejakú úroveň, tak dojde znovu k úprave parametrov, pretože tento stav nebude udržateľný. Prípadne sa upraví trhový standard s fixácie nad 5 rokov. Z ponuky bank zmiznú úplne.
To bych ty náklady moc rád viděl:-))))
A pokud si chce banka klienta udržet, tak by měla být nabídka refinancování konkurenceschopnost. Klient neuteče kvůli rozdílu desetiny procenta (ostatně těch často refinancujících zase tolik není).
Vysvetľuje ich finančný poradca p. Eim z gepard finance velmi dobre tu:
Verím že vám to pomoze pochopiť problematiku, ktorá není čierno biela a že skutočne banky realizujú nemalé straty.
Napríklad náklady pred rokom na objemu 5 M a zjednanej 5 ročnej fixácie so sazbou 6.2% (pri cene zdrojov 5.2%) by boli pri dnešnom trhovom štandarde (cena zdrojov 3.5%, trhové sadzby 5%) na úrovni (zjednodušene, zanedbávam pokles istiny splácaním).
5.2%-3.5 %(náklady banky) x 4 (počet rokov do konca fixácie ktorej ste sa banke zaviazal x 5M = 340.000 kč
Banke však v novom nastavení zaplatíte iba 50.000 (strop 1% istiny, v starom by to bolo 1000kc admin.poplatku). Banka zvyšných 290.000 Kč odpíše - a musí si tento objektívny náklad teda pokryť inak (napríklad prirážkou do sadzby, čo sa dnes typicky deje).
A čo to reálne znamená - Nastavenie je výrazne v prospech dlžníkov na úkor střadatelů.
Pre banky nie je nové nastavenie nijak spásonosné a dodatočné náklady banke vznikajú omnoho vyššie.
Ak nejaká lobby bola, tak moc u sociálnej ľavicovej vlády (ktorá si dáva nálepku pravicová) neuspela.
V Nemecku, ktoré je často dávané za ekonomický vzor klienti hradia pri refinancovaní celé náklady, ktoré banke vzniknú a nikto to nerozporuje.
Český aj slovenský zákazník je rozmazaný sociálnymi vládami a očakáva, že všetko dostane zadarmo. Trh je naďalej veľmi prívetivý pre zákazníka v týchto krajinách a toto nastavenie vôbec nie je pre EU krajiny štandardom.
A aj to je jeden z dôvodov, prečo sú nehnuteľnosti v týchto krajinách tak nedostupné.
Asi banky málo vydělávají...jinak fakt nechápu, proč tohle prošlo - de facto se tím zákazník stal rukojmím banky (tedy ještě více, než doteďa). Dojde tím k omezení tržní konkurence a tím pádem tu bude tlak na další navyšování úrokových sazeb.
Ak si vezmete fixaci kratšiu, napríklad na jeden rok, tak každý rok môžete bez poplatku odísť k inej banke.
Banke vznikajú pri dlhších fixáciach obrovské náklady na zaisťovanie financovania. Dnešná a aj nová úprava toto naďalej z pohľadu banky nerieši.
Dnešný stav defakto plne umožňoval zákazníkovi/dlžníkovi nesplnit zmluvu ku ktorej sa zaviazal. Aj nové nastavenie je veľmi proklientské a nemá v EU veľmi obdoby (napr. V nemecku, ktoré je často dávané za vzor je klientovi účtována celá náhrada nákladov.)
Díky za vysvětlení ...
Mně bude stačit vysvětlení proč si "Banka si zaisťuje prostriedky na hypotéku na dobu fixace", případně odkázat na nějaký vnitřní předpis bank, který jim to nařizuje ... 🙂
Odkaz na vnútorný predpis bank samozrejme zaslať nemozem, pretože je to interný dokument 🙂.
Defakto sa ale jedná o štandardné riadenie aktív a pasiv, ktoré je auditované (tzv. Úrokový gap). Ten musí banka voči internemu auditu a ČNB obhajit tak, že má všetky pozície, ktoré je možné uzatvoriť uzatvorené.
Samozrejme, ak máte iný spôsob, ako zaistiť lepšie riadenie aktív a pasiv ako toto (uzatváranie pozície v rámci fixácie) a zároveň naplniť reguláciu, budem veľmi rád za nazdielanie 🙂.
Banka si zaisťuje prostriedky na vašu hypotéku na dobu fixace. Ak teda budete dnes refinancovať napr. Na 5 ročný fix, tak si banka na vašu hypo půjčí za 4.5% a 0.5% je jej zisk (marža), ktorý si zamkne.
Ak však sadzby povedzme o rok a pol poklesnú tak vám zákon umožňuje z fixácie dnes zadarmo vystúpiť.
Iná banka v tom čase bude schopná nakúpiť si zdroje za 3.5% a vám dať hypotéku za 4%.
Váš To nic nestojí.
Ale pôvodná banka u ktorej ste sa financoval musí platiť ešte 3.5 roka zdroje za 4.5% a bude generovať čistú stratu 0.5% ročne.
Iba preto, lebo zákon je extrémne pro klientský a umožňuje nedodržat zmluvné podmienky medzi klientom a bankou.
Některá řešení jsou logická jako třeba zrušit dávky na bydlení. S takovým nápadem přijdou samozřejmě ti, co bydlí ve svém a to své získali ne vždy morálním způsobem.
Dobrá, dejme tomu, že se dávky zruší. Co nastane ? lidé budou na ulici. A najde se nějaká strana, která jim naslibuje sociální jistoty. A na nový Vítězný únor bude zaděláno.
Dlhodobo koncept príspevku na bydlení kritizujem. Objem by sa mal dostať na desatinu súčasného čerpania - upraviť normativně náklady na bývanie, sprísniť vstup do tohoto programu a pod.
0
Sledujících
0
Sleduje
0
Sledujících
0
Sleduje
to je předmětem regulace, o jaký kontrakt se jedná, a moje poznánka směřuje k tomu že regulace v tèto oblasti nepodporuje spotřebitele
rozumíme si?
a o jaké ztratě to prosim vás mluvíte? vždyť spotřebitel řádně bance platí po celou dobu kontaktu, dokonce většinou progresivně, tak jaka pak ztráta??
1 odpověď
0
Sledujících
0
Sleduje
0
Sledujících
0
Sleduje
Práve že klient neplatí po celú dobu kontraktu. Vysvetlím.
Ak sa banka a klient dohodnú, na sadzbe 5.5% na 5 rokov a banka si požičia na tento úver na trhu takisto na 5 rokov za 4.5% má 1% maržu.
Ak sadzby poklesnú a klient po 2 rokoch refinancuje za dnes platnú trhovú sazbu 4%, tak banke vzniká v 3-5 roku strata. Za zdroje naďalej platí 4.5%, ale od klienta inkasuje iba 4%. Úroková strata vo výške -0.5%.
Banka sa z tohoto kontraktu nemôže vyviazať, zákon jej to neumožňuje a preto platí po celú dobu 4.5%.
Banka po klientovi správne chce rozdiel medzi cenou zdrojov a dnešnou sazbou tak, aby na tom nevydělala ani neprodělala. Bohužiaľ jej to však zákon zakazuje,takže musí urobiť také opatrenie, aby sa jej náklady pokryli inak - obvKle je to tým, že si nežiada na začiatku 1% maržu, ale vyššiu povedzme 1.5% maržu. Hypotéky sú vďaka tomu teda drahšie a klienti ktorí nerefinancuju (nie každý totiž refinancuje) platia vyššie splátky aby pokryli náklad tým ktori refinancuju.
Spravodlivejšie by bolo aby plný náklad niesol ten, ktorý refinancuje , nástroje na to máme, bohužiaľ populizmus vo východnej Európe vyhráva, takže máme legislatívne nastavenie aké máme.
Klient týmto špekuloval a využil opciu ktorú mu štát udeľuje, finančnú stratu za opciu nesie banka. Klient tým pravdepodobne nakúpil nemovitost levněji ako keby ju kupoval v čase kedy sú sadzby nižšie. On samozrejme "vyhral", spoločnosť však nesie v celku vyššie náklady nespravodlivo.