Tak jsem přišel o boty 😄

Pravda, cena je asi tak poloviční, než za kolik bych to v dnešní době ambiciózních cen čekal. Ale i tak je inzerát už měsíc starý, nikdo po tom asi neskočil.

Dům to slušný není, bydlet se v tom hned nedá a rekonstrukce by znamenala nechat maximálně obvodové zdi. Jsou tam tři místnosti dokolečka a dost malé. Nikde tam nevidím sociální zařízení, asi se s potřebou chodí do žlabu do maštale a ve stodole boudou zahrabané necky. Rozvody vody a odpady by se musely udělat úplně nové, stejně tak topení. U toho rovnou rozvody elektřiny. Pokud by se mělo předělat podkroví, tak se budou dělat stropy. Střecha už také hodně pamatuje, na stodole je asi děravá, bude chtít opravit co nejdříve. Okna původní, nebude levé to vytápět.

No a pozemek žádná hitparáda, vlastně jen manipulační dvorek, aby se člověk dostal do stodoly.

Kamarádka může být v klidu, do toho nepůjdu.

Vysoké ceny jsou všude. V Praze je to nejhorší, ale zase je tam největší dostupnost služeb.

Mladí potřebují dostupné bydlení teď. Až jim bude 50 a budou dědit, bude to s křížkem po funusu. Pokud se na to budu dívat z pohledu celého trhu, tak to bude záležet na tom, jestli se ty nemovitosti na trh dostanou. Teď máme nabídku čtvrtinovou oproti dříve nejslabšímu roku 2012. Obávám se, že to není jen kvůli většímu počtu méněčlenných domácností, ale že hodně lidí zděděnou nemovitost drží jako investici, klidně prázdnou, a na trh ji nepustí.

Bez odkazu ten inzerát není moc důvěryhodný. Trh sleduji už několik let, vesnice v ústeckém kraji. Použitelný starší domek se slušným pozemkem začíná tak na 3 mio a objevují se sporadicky. Většinou se za tuhle cenu nabízí něco se zahrádkou tak 200 m2 a užitnou plochou domu odpovídající bytu, navíc se zastaralým dispozičním řešením a v původním stavu, max s plastovými okny. Pod tři miliony je to ve stavu k okamžité kompletní rekonstrukci.

Vsadím boty, že za 900 tisíc to byl podíl nebo dražba.

Trh s nemovitostmi je vybrakovaný, což také tlačí cenu vzhůru. „Když nabídku srovnáme s rokem 2012, a už tehdy jsme říkali, že je trh vyprodaný, tak je zhruba čtvrtinová,“ podotýká Ostatek. (zdroj: Odkaz  )

Nemám, ale když jsem byl dítě, tak jsem jezdil autobusem i na kroužky, respektive kroužky byly ve městě po škole, kam jsem jezdil autobusem. Takže mám představu, jak se dá fungovat bez auta. Že je auto komfortnější to je pravda, člověk nemusí plánovat, řídit se jízdními řády. Jestli Vám život bez auta připadá jako nutný standard, tak nechápu, jak můžete naopak za standard považovat vynucené spolubydlení.

S těmi daněmi jsem špatně četl. Nicméně z podnikání se platí odvody jen z poloviny příjmů. Z příjmů z pronájmu ani ze zisku z prodeje nemovitosti se odvody nemusí platit vůbec. Ano, pokud nemáte zaměstnání, kde by byly odvody zaplaceny, tak si platíte nějaké minimum, které pravděpodobně neodpovídá míře odvodů zaměstnance. Také nezapomeňte, že progresivní (dříve solidární) daní daníte jen nadlimitní část příjmů.

Dejte si Vaše příjmy do kalkulačky čisté mzdy tak, aby odpovídaly dřívější "superhrubé mzdě" - mzdovým nákladům zaměstnavatele. Pak jednoduše uvidíte, jestli je zdanění Vašich příjmů státem zvýhodněné oproti zdanění práce.

Dobře, tak ne 40% vs 15% zdanění, ale "jen" 40% vs 23%. Ptám se tedy znovu, necítíte se být státem zvýhodněn?

Jsem autíčkář, ale i na malé vesnici na vnitřním okraji ústeckého kraje mám bus spojení na regionální město, okresní město i na Prahu. Bez auta bych musel přizpůsobit životní styl, ale fungoval bych normálně.

Moje situace je 30 let, VŠ, chci si pořídit své první vlastní bydlení, lehce nadprůměrná mzda, chvíli jsem měl dvě práce, preference bydlení v domku na hezkem místě na venkově. S tím pro mě není problém tolik cena, ale spíš vyluxovaný trh, kde se bez zájmu poptávky valí jen ruiny a předražené nabídky. Předražené ne z mého pocitu, ale z pohledu trhu - měsíce a roky si hledají kupce.

Tady se nebavíme o X5 vs Fabie. Tady se bavíme o tom, že si lidé kupují Smart Fortwo jako rodinné auto a dítě vozí na klíně (rodina s dětmi si koupí byt 2kk a někdo spí v obýváku). Psal jsem, že poptávka nemůže moc dobře reagovat, ne že vůbec. Bez auta lze fungovat relativně normálně, nemusím ho mít. Bezdomovec je společností odepsán, tam člověk poptávku neomezí, dokud to alespoň trochu jde. Fabie plní svojí hlavní funkci ve velké míře stejně obstojně, jako X5. X5 je vyšší střední třída, nikdo ji nepovažuje za standard pro většinu společnosti. Nezaměňujte "standard" za "dá se s tím žít". Hasit špatnou dostupnost bydlení spolubydlením není standard.

Jestli nechcete, aby Vám stát pomáhal, tak si uvědomte, že Vám v koupi dalších bytů pomáhá už jen skrze daňový systém. Kdo si chce koupit první byt, většinou na něj vydělává prací zdaněnou 40 %. Vy, když si kupujete třetí byt, máte značnou část prostředků zdaněných 15 % (nebo i méně, pokud projdete časovým testem při prodeji dřívější nemovitosti). Nepřijdete si státem zvýhodňovaný, že Vám stát pomáhá?

Považujete se za mladého, ale jestliže jste v roce 2010 kupoval byt, zřejmě už nepatříte mezi nejmladší dospělou generaci. Ta přišla k už rozehrané hře, kde je násobných investorů velké množství a jejich investiční poptávka tlačí ceny tam, kde si je ten dvacátník s příjmy ze zaměstnání nemůže dovolit tak, jako to šlo třeba v tom roce 2010, kdy byl index dostupnosti na 35 %.

Jestli jste byt pořídil za menší počet průměrných ročních příjmů, než kolik byste jich za něj zaplatil dnes, tak jste ho koupil z dnešního pohledu levně. Jestli jste na něj musel hooodně pracovat, tak dnes byste musel hoooooodně pracovat 😄. V tom je ten rozdíl.

Uvažování, že něco není problém Váš ale problém státu, je tak trochu zavírání očí nad tím, že stát bychom měli být my. Takže je to náš problém.

Kdyby rostly do nebe jen ceny nemovitostí a nenásledovaly je ceny nájmů, pak by to byl jen problém vlastnění, který se nedotýká možnosti uspokojit bytovou potřebu dostupným nájmem. Ale v té situaci nejsme. Dostupnost nájemního bydlení je u nás také jedna z nejhorších.

Vykořisťování vidím v následujícím. Bydlení je základní potřeba, nezbytný statek na trhu, u kterého poptávka nemůže tak dobře reagovat na změnu nabídky. Když by zdražila dovolená tak, že by se mi těžko vešla do rozpočtu, tak na ni prostě nepojedu. U bydlení budu ochotný / nucený akceptovat cenu, svojí poptávku nepřizpůsobím. Pokud toho pronajímatel zneužije tím způsobem, že se neřídí poptávkou, ale pouze svým ziskem, tak ta cena není tržní. Odtud je to poměrně malý krok ke zneužití tísně - lichvě, obchodování s lidmi. A teď jsme v situaci, kdy se s cenou nemovitostí zvedá i cena nájemného. Takže vlastnictví zasahuje i do nájmů ("nevlastnictví"). Proto bych problém neizoloval do krize vlastnického bydlení.

A argumentace 77 % vlastnického bydlení, které tady máme z minulosti, je úplně mimo. Ta krize je v dostupnosti při pořízení, ne v provozních nákladech stávajícího vlastnictví.

Rezidenční nemovitosti mají sloužit k uspokojení bytové potřeby. Pokud se ceny utrhnou do spekulativních výšin, tak je bydlení nedostupné. A to je společenský problém. Stát je tady jako nějaké forma společnosti, má své normy, které ji chrání. Takže ve chvíli, kdy je ohrožen společenský zájem na dostupnosti bydlení, přijde regulace.

Přemýšlíte jako správný Čecháček, který potřebuje pravidla obejít. Ta pravidla by samozřejmě musela být vymyšlena tak, aby se pokud možno nedala obejít. Tím z toho bude obsáhlé ustanovení na několik paragrafů a Čecháček si bude stěžovat, že máme moc zákonů a jsou složité.

Kolik lidí to udělá, přesto že ví, že je tím živí společenský problém, svědčí o mrzké morálce takových lidí. Boří tím společnost. Pak se ale nemůžou divit, že mladí, kterých se nedostupnost bydlení týká nejvíce, budou volit strany bojující proti tomu. Říkejte si tomu třeba bolševismus, já tomu říkám společenská pravidla. Asi by se vám nelíbilo, kdyby vás ve jménu svobody někdo pro zisk pozemku odkrouhnul jako na divokém západě.

Přímo to zakázat nejde, takže zdaněním. Daň z nemovitosti je u nás v porovnání se zahraničím nízká. Při vyšším zdanění svět evidentně neskončí. Ale sníží se tím výnosnost investice a investorovi se vyplatí najít si jiný instrument.

Nejlepší bude progresivita podle počtu nemovitostí, aby byla naplněna funkce regulační. Pokud by se měla výrazně zvýšit daň všem, mělo by dojít k úpravě jiných daní, zřejmě v oblasti zdanění práce.

Já si vše kupuji za již zdaněné peníze, koupím si auto, liju do něj PHM i se spotřební daní. Koupím si dálniční známku, přestože jsem už na vystavbu dálniční sítě zaplatil daně. Nemovitost také i po výstavbě využívá různých služeb obce a státu, tak je fér za to platit.

Jestli dítě, kterému být kupujete, potřebuje bydlet hned nebo v nejbližší budoucnosti, tak řešíte jeho aktuální bytovou potřebu. Pokud ne, je to investice.

Ta "nejbližší budoucnost" by měly být nákupy, kdy koupím dopředu z důvodu, že se vyskytne v nabídce byt v lokaci, velikosti a stavu, který nepůjde koupit až to bude skutečně potřeba, protože byty nejsou skladem jako rohlíky v krámě.

Jakmile se nakupuje předem kvůli předpokládanému růstu ceny v budoucnosti, je to investice. Stejně tak, pokud ho chci pronajímat.

Proč "odpovědní rodiče" nekupují svým 5 letým dětem auta, aby byli v 18 zajištěné?

Já to myslím tak, že je potřeba rozlišovat trh s bydlením a investiční trh. Předmětem koupě u obou je nemovitost, ale kdo řeší bytovou potřebu, musí mu nějakým způsobem zapadat do měsíčního rozpočtu. Takže síla jeho poptávky má limit v ceně. Oproti tomu investorovi, který má volné prostředky, je přiměřenost ceny za bydlení fuk. Ten potřebuje výnos.

Když investoři boří trh se základní potřebou, je to špatně. Asi jako kdyby se začalo investovat do potravin a lidí by neměli na jídlo.

Já si myslím, že větší a hlavně trvalejší vliv, by mělo utlumení investorů na straně poptávky (odhadují tak 40-50 % kupujících), než dostat prázdné byty na stranu nabídky.

Díky našemu sociálnímu systému (příspěvky na bydlení) se, věřím, nikdy nedostaneme k hromadnému bezdomovectví. Ale to, že jedeme ve velké míře v příspěvcích na bydlení znamená, že tady krize je. To procento výdajů na bydlení je nějak určené a jsme nad ním. Bohužel systém doplatků sice dovolí bydlet, ale současně dovoluje další růst cen, protože posiluje stranu poptávky.

Ten index vyjadřuje procento čistých příjmů průměrné DOMÁCNOSTI padne na průměrnou hypotéku za celou ČR, ne jen za krajská města.

U nájmů to bylo podle článku z května, studie IPR, 40 %, ale hrubých příjmů domácnosti.

Podle zprávy Deloitte z letošního srpna je na tom Česko s dostupností bydlení nejhůř z Evropy a při pohledu na hlavní města je Praha druhá hned po Amsterdamu.

Také index dostupnosti bydlení u nás se zhoršil. V normálu byl na 40 % příjmů na bydlení, teď jsme myslím pořád někde u 60 %.

Jak s těmito fakty můžete tvrdit, že tady žádná krize bydlení není. Jestli bylo pořízení bytu v minulosti těžké, tak dnes je to extrémně těžké.

Sám píšete, že nájemné se odvíjí od kupní ceny nemovitosti. Když budou spekulanti / investoři svojí poptávkou šroubovat ceny nemovitostí, budou růst i nájmy. A pro investora není problém dál 10 mio do garsonky, když mu to dá procenta výnosu. To je to, kde se z trhu s bydlením stává trh investiční. To, že se garosnka za 10 mio prodá, neznamená, že je to tržní cena bydlení, pokud ji koupil investor.

A chudák v nájmu bude platit nesmysl, protože poptávka po nezbytném statku není moc flexibilní.

Když vám někdo ukradne peněženku s 5 tisíci, tak nad tím mávnete rukou, protože v politice se krade v milionech? Když bude malý řezník zaměstnávat cizince za minimální mzdu, bude v tom rozdíl oproti Agrofertu?

Všude jsou ceny nasponovane, jen u nás nejvíc. O proti jiným zemím i dost výrazně. Ale to je zase argumentace "všetci kradnů". Proč se srovnáváme s tím špatným?

Dřív jsem také přemýšlel nad tím, že když bych měl peníze, budu investovat do nemovitostí. Teď při současné krizi bydlení, při mých názorech na transformaci trhu s bydlením na trh investiční, se mě kamarádka zeptala, jestli bych do toho taky šel, kdybych měl peníze.

V tu chvíli mi došlo, že bych byl naprostý pokrytec. Takže to dělat nebudu, nenechám se koupit penězi. A tady bych opět poukázal na církev :D

Ale v případě nemovitostí investoři zasahují do potřeby člověka bydlet. Asi jako kdyby se začalo investovat do jídla a skupovalo se v takové míře, že lidi nebudou mít co jíst. To je na tom to špatné. Zrovna u církve mi to v tomto rozměru přijde naprosto absurdní. U akcií nikomu životní potřebu neberete.

To, že ty nemovitosti (ne všechny) pronajímají, stejně zprostředkovaně zvyšuje cenu bydlení, protože pronajímatelé počítají nájmy i z ceny nemovitosti, návratnosti. To, že ta cena na trhu vždy projde, je opět dáno povahou bydlení jako nezbytného statku, základní potřeby člověka.

Institucionální investoři fungují stejně jako ti drobní. Argumentace malého investora že to tady někdo dělá ve velkém, je asi jako kdybych začal krást v malém a omlouval to tím, že jiný krade víc.

Kdybyste před 4 lety dal 6 mio do akcií, tak byste jim to bydlení ve věku osamostatnění mohl pořídit také. Nemělo by to negativní dopady na společnost, které jsem popsal. A možná byste i ušetřil, protože když tak začne přemýšlet více lidí, nebudou ceny tolik růst.

Kvůli přístupu popularizátorů investování do nemovitostí, kteří zadarmo dávají své know-how novým investorům, i kvůli samotnému množství investorů, jsem přesvědčený o tom, že jde o bublinu. Dosavadní investoři mají zájem na tom, aby se vytvářela nová a nová poptávka a tím rostla cena jejich investic. A když investují "už úplně všichni", obvykle je to poslední fáze bubliny na trhu. Ale křišťálovou kouli nemám.

To zní rozumně.

Jen s jednou věcí mám problém. Právě jako mladý, který nestihl nakoupit vlastní bydlení před covidem, mi teď na trhu konkurují "chamtiví" investoři nakupující pro své děti. Pro děti, které to bydlení budou potřebovat tak za 15 let. Vůči těm, kdo bytovou potřebu řeší teď, je to trochu bezohledné, chamtivé.

Přitom kdyby investovali do akcií, tak jim to na narůst ceny nemovitosti vydělá a mohli by koupit za těch 15 let.

Máte zkušenosti s investováním na akciovém trhu? Když jde člověk do indexového ETF, tak taky nemusí přemýšlet nad nákupy a prodeji. Jen přihazuje peníze a není ani omezen výší počátečního vkladu (vlastní prostředky pro hypotéku). Zvládne to i lidoop bez milionu na účtu.

Rizikovost je tam pokud máte krátkodobý investiční horizont a chytnete pokles. Ta je ale vykoupena v dlouhodobě vyšším zhodnocení oproti nemovitostem.

Nemovitosti teď tři roky stály, zatím co na akciích i zlatě člověk udělal 15 % ročně s prstem v nose.

Málo to není, ale pořád to nepřekoná akcie.

A jsou ty opuštěné domy na prodej? Pokud ano, jsou za cenu pozemku?

Pokud je odpověď 2x NE, tak proto každý staví bungalov na okraji vesnice.

600 tisíc jich je na trhu, tzn. v nabídce? Nebo je to celkový počet?

Pokud celkový počet, tak ekonomie není Vaše silná stránka.

Většinou je pro malého investora, když už nenakupuje index, lepší nakupovat akcie velkých společností, kde tohle nehrozí. Volatilita je kompenzována vyšším dlouhodobým zhodnocením.

Takové firmy nejsou startupy, aby ve velkém z ničeho nic "mizely".

To co popisujete, se týká malého množství akcií, kde si někdo hraje s trhem. Asi jako když riskantně koupím starý barák ve špatném stavu s tím, že ho zrekonstruuji, ale pak zjistím, že je na zboření, nebo rovnou sám spadne.

S vyhlídkou 5% růstu ceny je cihla mizerná investice. Když je to ještě spojené s náklady na údržbu.

Já v tom článku vidím malou naději na zlepšení.

5% růst by mohl být hřebíček do rakve investorů do cihel.

Jestli nejsou investoři do cihel úplní fanatici, tak pochopí, že 5% růst, ještě se započtením nákladů na údržbu a renovace, je slabý výsledek. Akcie v dlouhodobém průměru dělají více a člověk se nemusí starat o jejich fyzický stav.

Minimálně za poslední tři roky nebylo sezení na nemovitosti moc chytré, oproti akciím i třeba zlatu.

Treba tohle prozření způsobí pokles podílu investorů na trhu s bydlením a ceny budou moci i klesat.